Na što kao osoba s invaliditetom trebam posebno paziti pri kupnji nekretnine?

PITANJE: C.P. (24) Dobio sam nasljedstvo koje mi nije dovoljno za kupnju stana. Zato planiram dizanje kredita. Često slušam o neurednim papirima i prevarama koje se događaju kod kupnje nekretnina, pa me zanima na što posebno trebam paziti?

 

Osoba sam s invaliditetom i zbog otežanog kretanja izbor mi je sužen. Gledao sam neke stanove koji su još u izgradnji, a odgovarali bi mi zbog pristupačnosti. Odlučim li se za kupnju stana koji je još u izgradnji, na što tada trebam paziti? Što je s plaćanjem poreza, jesam li oslobođen kao osoba s invaliditetom?

ODGOVOR: Pri kupnji nekretnine najprije provjerite vlasništvo upisano u zemljišnoj knjizi općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi. Također, od vlasnika nekretnine zatražite sve isprave o zgradi i zemljištu koje posjeduje, te energetski certifikat. Zemljišnoknjižni izvadak je jedini dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu. Energetski certifikat je dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade a izrađuju ga ovlaštene osobe  za energetsko certificiranje - energetski certifikatori. Dokument vrijedi deset godina od dana njegova izdavanja. Više o energetskom certificiranju možete pogledati na internetskoj stranici Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja.

Ako kupujete stan u izgradnji, investitor vam mora dati na uvid izvršnu/pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje. Osim građevinske dozvole, jednako je važna uporabna dozvola koju građevina ne može dobiti ako se odstupilo od uvjeta gradnje propisanih građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje. Uputno je zatražiti i uvid u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole. Treba napomenuti da je investitor, odnosno vlasnik zgrade, dužan prije izdavanja uporabne dozvole pribaviti energetski certifikat.

Pri kupnji nekretnine uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (za stan je to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu.

Kapara se dogovara kao odustatnina - ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj mora kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine. Kupoprodajni predugovor trebate ovjeriti kod javnog bilježnika.

U ugovor o kupoprodaji nekretnina, uz sve što je navedeno u predugovoru, uvrštava se najčešće datum predaje nekretnine u posjed kupca kao i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Preporučljivo je da sastavljanje (pred)ugovora povjerite odvjetniku, kako biste bili sigurni da ste kao kupac dobro zaštićeni.

Kupoprodajni ugovor u više primjeraka ovjerite kod javnog bilježnika. Po jedan primjerak ugovora, koji ostaje prodavatelju, kupcu i javnom bilježniku, predajete u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda pri prijedlogu upisa vlasništva, u poreznu upravu pri prijavi poreza na promet nekretninama, te banci ako kupujete nekretninu kreditom.

Ako kupujete nekretninu kreditom banke, ugovor ćete prethodno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretninu. Prilikom kupnje nekretnine prodavatelj vam je dužan predati energetski certifikat ili njegovu kopiju.

Pravo vlasništva nekretnine na temelju ugovora o kupoprodaji ne stječe se automatski, nego upisom u zemljišne knjige. 

Kupnju stana ili kuće morate u roku od 30 dana od nastanka porezne obveze, odnosno potpisivanja kupoprodajnog ugovora, prijaviti ispostavi Porezne uprave na području gdje se nalazi nekretnina. Stopa poreza na promet nekretnina je četiri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja, a plaća ga kupac.

U određenim je slučajevima kupac oslobođen od plaćanja poreza na nekretninu. Građani ne plaćaju porez na promet nekretnina ako su: osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina, prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu, zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu, građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište) na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu, osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva, bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.

In Portal

 

Povezane vijesti